1가구2주택 양도소득세 비과세요건 면제기준 룰루

새로운 정부가 들어서면서 다주택자 갭투자에 대한 규제가 심해지고 있죠. 

특히 8.2 부동산 정책에 따라 2018년 4월 부터 양도소득세율도 중과되죠. 그래서 요즘 양도소득세에 대한 관심도 늘어나는 것 같습니다. 그래서 오늘은 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 등 양도소득세에 대한 전반적인 내용 간략히 살펴볼께요.

양도소득세란 무엇인가

자산을 매도, 교환, 법인에 현물출자시 사실상 유상으로 인전되는 경우 양도소득세가 발생합니다. 즉, 토지 아파트 등을 매도시 혹은 지상권 전세권 비상장주식 회원권 아파트 당청권 등을 양도시 소득세가 부과됩니다.

양도소득세 간단 계산법

국세청 홈피에서 캡쳐한 아래 이미지를 통해 간단한 양도소득세 계산방법을 확인하실 수 있습니다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하면 양도차익이 나옵니다. 1세대 1주택의 경우에 양도소득세가 비과세되지만 9억원을 초과하는 금액은 고가주택으로 양도차익이 과세됩니다. 이어서 중요한 장기보유 특별공제가 차감됩니다. 토지, 건물, 조합원입주권에 대해 보유기간에 따라 최대 80%까지 공제가능합니다. 

1세대 1주택은 3년 이상 보유시 24% 그리고 매년 8%씩 추가 공제가 되어 10년 이상이면 80%까지 장기보유 특별공제가 이뤄집니다. 1세대 1주택이 아니라면 3년이상 보유시 최소 10% 공제에서 매년 3%씩 추가 공제되어 10년 이상시 최대 30% 한도로 공제받으실 수 있습니다.

양도차익에서 장기보유특별공제까지 차감하면 양도소득금액이 산출된 후 기본소득공제가 진행됩니다. 250만원이 공제된다고 보시면 되는데 아래와 같이 부동산, 주식, 파생상품 등에 기본공제가 가능합니다. 즉, 인별 자산별로 연간 250만원 공제가 가능하다고 하니 잘 구분해보세요.

기본공제가 적용된 후 과세표준에 세율이 곱해지면 최종 산출세액이 나오게 됩니다. 보유기간 1년 미만시 50%, 보유기간 1년이상 2년 미만시 40%로 높은 과세가 부과되고 이외 보유기간 2년 이상이라면 아래와 같이 과세표준금액에 따라 6%에서 38% 세율이 적용됩니다. 결국 단기간 보유에 대해 중과, 과세표준이 클수록 큰 세율이 적용되는 누진과세죠. 참고로 미등기자산의 경우 70% 세율이 적용됩니다.

이렇게 계산된 양도소득세는 양도일이 속한는 달의 말일로부터 2개월 이내 예정신고를 합니다. 단, 당해연도에 여러건의 양도가 있었다면 다음해 5월 1일부터 31일 사이 확정신고가 필요합니다. 예정신고를 한 1건의 양도소득은 확정신고가 필요합니다. 납부할 세액이 1천만원을 초과하면 분납도 가능해요.

1가구 2주택 양도소득세 비과세 가능 ?

기존 1주택자가 새로운 주택을 구입하면서 일시적으로 2주택이 된 경우, 3년 안에 기존 주택을 매도한다면 기존주택은 1세대 1주택 비과세요건으로 면제요건이 적용가능합니다. 물론 기존 주택은 위에서 정리한 양도소득세 비과세요건을 충족하여야 하고요. 

또한 각각 1주택을 가지고 있는 선남선녀가 결혼시 일시적으로 2주택이 가능한데 이럴경우 2년 이상 보유한 기존 집을 결혼한 날부터 5년 이내에 매도시 양도소득세 비과세 가능합니다. 또한 부모님댁과 자녀세대가 합치는 경우 60세 이상의 봉양으로 간주하여 합친날부터 5년 이내 기간을 주어 비과세 혜택을 드립니다. 마지막으로 부모님이 돌아가셔서 상속을 받는다면 2주택이 되더라도 2년 이상 보유한 집이었다면 양도기간 상관없이 비과세 양도가능합니다.

1가구 2주택이지만 보유기간 1년인 경우

1세대 1주택 양도소득세 비과세요건은 기존 주택을 2년간 보유해야 합니다. 하지만 다음에서 설명할 특수한 경우는 보유기간 1년 이상이면 양도소득세 면제요건이 성립됩니다. 먼저 부모님이 1년이상 멀리 치료를 받으러 가거나 요양이 목적이라면 기존 주택 1년 이상 보유시 면제요건 가능합니다. 아이들 교육으로 인해 취학으로 인한 다른 시군으로의 세대전원 이사시에도 마찬가지고요. 이외 직장으로 인한 세대전원 이사, 세대전원 해외 출국시 살던 집을 2년안에 팔면 이 또한 1년 보유기간이 유효합니다.

양도소득세 면제요건

결론부터 말씀드리면 1세대 1주택으로 2년 이상 보유만 하면 매도시 양도소득세는 비과세됩니다. 여기서 1세대란 거주자 및 배우자가 동일 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말합니다. 혼자 사시는 분도 1세대가 될 수 있으며 30세 미만 독신자라도 따로 살고 소득이 있다면 1세대로 인정해줍니다.

하지만 위에서도 살펴보았듯이 9억원을 초과하는 주택을 양도하였다면 아무리 1세대 1주택이라도 9억원 초과되는 부분은 과세가 되오니 참고하세요. 그리고 여기서 말하는 주택이란 단독주택, 다가구/다세대주택, 연립주택, 아파트 등 사실상 상시 주거하는 건물을 말합니다. 만약 상가와 주택이 같이 있는 건물이라면 각각 연면적을 구하여 주택이 상가보다 큰 경우는 건물 전체를 주택으로 간주합니다. 

2017년 8.2 부동산 정책에 따라 2017년 8월 3일 이후 매수하는 조정대상지역 주택에 대해서는 기존 2년 이상 보유 조건에서 2년 이상 거주라는 추가 조건이 들어갔습니다. 여기서 조정대상지역이란 서울시, 세종시, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2 경기권 그리고 부산 7개구로 해운대, 남, 수영, 동래, 연산, 기장군, 부산진구를 말합니다.

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